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編輯| 無聊的油瓶

在大家固有的認知里，買房的時候要盡量遠離老人、窮人、小人物。

因為從過去幾個周期來看，除學(xué)區(qū)房外，老舊小房的增速遠遠落后于市場，已經(jīng)逐漸偏離了市場主流需求。

但凡事都有例外。

比如天河石牌，這個被鴨米叔叔普及的寶地，就有著違背市場邏輯的神奇存在。

位置、程度、配套設(shè)施都一樣。 當(dāng)主流市場價格只有5萬多元時，不少2、30年的老小區(qū)售價在8萬至9萬元/平方米，最貴的達到1.1萬元。 每平方米1萬元，基本是隔壁第二大小區(qū)的兩倍。

不僅是房源，漲價和成交每分鐘都在擊敗馬路對面新房的電梯時間。

一年多時間，石牌舊破房增幅高達64%，而同期次新房僅不足30%，完全無視“舊破房”跑輸市場的規(guī)律...

30年樓齡樓梯屋，掛牌價11萬元/平米

遠遠超過馬路對面的5萬多部電梯。

石牌緊鄰天河CBD，坐擁地鐵3號線+BRT，著名電腦城百腦匯，大量城中村縱橫交錯，是無數(shù)外來務(wù)工人員的聚集地。

至于房價農(nóng)村牌坊圖片，不低也不高，在天河的大佬們之中顯得鶴立雞群。

然而，以上都不重要。

對于石牌來說，最引以為傲的就是擁有華師大和暨南大學(xué)兩所著名大學(xué)。 尤其是以這些大學(xué)命名的老小代表，房價一點也不佛系。

這里的房子可以分為兩類：2000年以后建的亞新房，和2000年以前建的老舊小房子。不過從價格上來說，后者遠遠超過前者，基本高出30%——50以上。

比如華東師范大學(xué)宿舍中心區(qū)的這套房產(chǎn)，是一棟30年的樓齡，沒有電梯，也沒有小區(qū)。 本來掛牌價是800萬，但是十天之內(nèi)就漲了100萬農(nóng)村牌坊價格，總價達到了900萬，相當(dāng)于單價超過了11萬。 一點也不比市場上的次新房便宜。

沒有比較就沒有傷害。 馬路對面的漢景軒，有電梯、花園、小區(qū)。 市場價僅為6.4萬/㎡，兩者價差近5萬+。

像這樣的高價樓梯房數(shù)不勝數(shù)。

華東師范大學(xué)宿舍北區(qū)，掛牌均價7.6萬元/平方米； 在華東師范大學(xué)宿舍南區(qū)，所有房源價格在每平方米8.2萬元至9萬元之間。

至于暨南大學(xué)，與華師大僅隔一條中山大道，其宿舍就像很多老小區(qū)一樣。 抹灰水泥外墻相對較舊。 大部分都是3-6層的樓梯，看上去年代感十足。 。

不過，也有不少房子售價達到每平方米8萬元。 一套70平方米的三居室總價為568萬元。 均價與周邊社區(qū)相差2萬元至3萬元。

這樣的單價，出門左轉(zhuǎn)就可以買到離地鐵和中央配套更近的次新房。 在天河北，位置比較好石牌樓價格，買東西的選擇也很多。

二流學(xué)位比年輕學(xué)位更貴，一年內(nèi)飆升64%。

成交額突破8萬元，領(lǐng)跑石牌區(qū)域

從增長速度來看，這些90年代的老房子和小房子并不弱于新房子，甚至可以說引領(lǐng)了該地區(qū)的潮流。

其中，華東師范大學(xué)宿舍南區(qū)去年售價為5.5萬。 今年更是飆升至9萬+，巨幅漲幅64.79%，徹底碾壓石牌2000年之后的二手代表中鐵盛德國際。

1995年代建成的暨大花園和暨大宿舍平均增幅超過30%，超過了2000年代出生的。 建筑物的年齡對房價的上漲沒有影響。

我們來看一下交易情況。

筆者統(tǒng)計了目前石牌地區(qū)成交額前10名，發(fā)現(xiàn)高校老霸基本占據(jù)半壁江山，最高成交額已突破8字頭。

而且，這些房產(chǎn)常年供不應(yīng)求。 上市幾天后就能秒賣，下架速度驚人。 讓人不得不感嘆：老房子前面有校名，真是越老越值錢了。

起初，我以為價格高是因為我的學(xué)位。 畢竟，有了大學(xué)前綴，我就可以去華師附中或者暨南大學(xué)附屬小學(xué)讀書，走上人生的巔峰。

但事實上，要想上這些名校，要么要通過考試，要么招收教職員工的子女，而且沒有相應(yīng)的房產(chǎn)。

按照定位招生原則，石牌的房子基本都去桃玉路小學(xué)和石牌小學(xué)，充其量只能算是天河的二線學(xué)校。

那么，同樣的程度、配套設(shè)施和位置，為什么這些老舊破舊的店鋪比其他二手店貴呢？

其實答案很簡單。 所謂老牌大學(xué)社區(qū)與其他社區(qū)最大的區(qū)別在于，它們是建在大學(xué)里的。

大學(xué)老失敗者

超越市場定價邏輯的神奇存在

如果房子建在大學(xué)里，為什么溢價要高呢？

這意味著管理、配套設(shè)施、環(huán)境、人文氛圍與學(xué)?；疽恢?。 說白了，開發(fā)商就是大學(xué)。

放眼樓市，相當(dāng)于作弊，沒有解決辦法。

一、物業(yè)管理好石牌樓價格，居住質(zhì)量高

這些社區(qū)均由大學(xué)統(tǒng)一管理。 雖然開放，但校園的進出非常嚴格。 如果出了問題，由于學(xué)校的社會角色，受到的關(guān)注程度不是普通物業(yè)可比的。

比如華師大的宿舍是學(xué)校自己擁有的，并不像其他社區(qū)那樣外包。

此外，大學(xué)宿舍的住戶大部分是教職員工。 入住率高，出售的很少。 網(wǎng)上只列出了少數(shù)單位。

當(dāng)其他房地產(chǎn)項目仍然以靠近科研機構(gòu)和高品質(zhì)為賣點時，這些房子直接建在學(xué)校里，所以他們不得不接受。

二是房屋質(zhì)量有保障。

學(xué)院宿舍最初是學(xué)校為了滿足教職工的住房需求而建造的，后來逐漸推向市場。

所以，房子雖舊又新，但品質(zhì)卻絲毫不遜色：板樓設(shè)計基本一樓梯兩戶，南北對流，采光通風(fēng)良好，房屋利用率高。

70平米+三居室，合住的房間很少，戶型方正，臥室面積還可以，距離房間的陽臺基本在4平米以上。

第三，獨特的校園環(huán)境為社區(qū)增添了大量優(yōu)質(zhì)空間。

學(xué)校設(shè)施齊全，各種體育場館和活動中心全天開放，除了食堂和超市基本免費使用。

而且，路上行走的都是年輕的兄弟姐妹，充滿了青春氣息，不僅賞心悅目，而且沒有社交勾心斗角。

最重要的是，名校一般歷史沉積明顯，綠化率高，一進門就有一種郁郁蔥蔥的感覺。

這種處處散發(fā)著的文化氣息、校園氛圍也算得上是不可再生的資源。 基于此的住宅自然價格不菲。